Kupno działki dla wielu jest pierwszym krokiem w kierunku budowy własnego domu. Nie jest to jednak łatwa sprawa. Kiedy wybraliście już, na pierwszy rzut oka, idealną dla was działkę, należy się jej dokładnie przyjrzeć. Jako, że jest to poważna inwestycja, nie działajcie pochopnie, zastanówcie się, sprawdźcie kilka rzeczy i dopiero wtedy zdecydujcie się na zakup. Poniżej przedstawiamy wam kilka rzeczy na które warto zwrócić uwagę przed podpisaniem ostatecznej umowy.

Przeznaczenie działki w MPZP

Zanim zdecydujecie się na zakup działki koniecznie sprawdźcie czy możecie na niej wybudować to co chcecie. Na to pytanie odpowie wam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Możecie o niego zapytać w gminie lub sprawdzić go samodzielnie, na stronie internetowej gminy. MPZP powie wam nie tylko co możecie wybudować na danej działce, ale też w wielu przypadkach, wyraźnie wskaże szczegóły, takie jak wielkość zabudowy, kąt i rodzaj dach czy położenie budynku względem drogi. Pamiętajcie o tym, ponieważ czasami MPZP uniemożliwi wam zbudowanie tego „wymarzonego” domu. Co w sytuacji jeżeli dana działka nie jest objęta MPZP? W tej sytuacji , przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, gmina wydaje warunki zabudowy (WZ). Każdy, niekoniecznie właściciel działki, może złożyć wniosek o WZ. WZ odpowiedzą wam jednoznacznie na pytanie co możecie wybudować. Niestety, na wydanie WZ należy czekać, a sprzedający nie zawsze będzie do tego skłonny. Co wtedy? Należy sprawdzić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (tzw. Studium). Możecie je odnaleźć na stronach internetowych gmin. Studium mówi o ogólnym kierunku zagospodarowania danego terenu. Jeżeli w Studium wasza działka przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną, a w okolicy stoją już inne domy, nie powinno być problemów z przyszłym wydaniem WZ. Pamiętajcie jednak, że tylko MPZP i WZ dają gwarancję co na danej działce można wybudować.

Stan prawny działki

Kolejną istotną kwestią jest stan prawny działki. Musicie mieć pewność, że sprzedawca faktycznie jest właścicielem działki, którą sprzedaje i czy działka faktycznie ma zadeklarowaną wielkość. W tym celu koniecznie sprawdźcie księgę wieczystą działki. Na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/) bez problemu i bezpłatnie można przeglądać księgi wieczyste. Należy jedynie znać numer księgi, a ten powinien wam przekazać sprzedający. Jeżeli z jakiś względów nie macie dostępu do numeru księgi wieczystej, można go sprawdzić online, znając jedynie nr działki. Taka usługa jest jednak płatna. Przeglądając księgę wieczystą należy sprawdzić wszystkie informacje dotyczące działki: właściciela, wielkość, czy działka podlega jakiejś służebności oraz czy nie jest obciążona hipoteką.

Dostęp do mediów

Bardzo ważna kwestią jest dostęp do mediów. Najistotniejszymi z nich są: sieć wodociągowa oraz elektryczna. Dobrze też, jeżeli działka ma dostęp do innych, np. sieci kanalizacyjnej czy gazowej. Przybliżone położenie sieci i ich rodzaj możecie sprawdzić pobierając ze starostwa powiatowego mapę zasadniczą, zawierającą interesującą was działkę wraz z najbliższym otoczeniem. Usługa jest płatna. Jej koszt zaczyna się od kilkunastu złotych, w zależności od wielkości obszaru, jaki mapa ma obejmować i w jakiej skali ma być wydana. Dużo pewniejszym sposobem na sprawdzenie dostępu do mediów, jest udanie się osobno do każdej jednostki, odpowiedzialnej za daną sieć. Można złożyć wnioski o „zapewnienie dostępu do mediów”. Tu znowu problemem jest jednak czas – na odpowiedzi trzeba czekać min. miesiąc. Jeżeli w pobliżu waszej działki nie ma sieci energetycznej, a nie mieszkacie na odludzi, nie powinno być większego problemu, ponieważ operator z reguły na własny koszt dociąga prąd do odległości 200 m. Większym problemem jest wodociąg. Jeżeli byliście już w przedsiębiorstwie zajmującym się siecią wodociągową i zostaliście poinformowani o tym, że sami macie wybudować wodociąg – uważajcie – koszt budowy sieci wodociągowej jest wysoki.

Dostęp do drogi

Inną ważną kwestią jest dostęp do drogi. W myśl prawa, żeby wybudować dom na działce, musi mieć ona dostęp do drogi publicznej. Dostęp może być bezpośredni (działka przylega do drogi publicznej) lub pośredni (poprzez drogę wewnętrzną). Jeżeli dojazd do działki jest pośredni, sprawdźcie czy droga w ogóle istnieje, sprawdźcie też jej stan techniczny i prawny. Jeżeli jesteście pierwszym kupcem działki z osiedla, które ma dopiero powstać i jeżeli droga jeszcze nie istnieje, musicie się liczyć z koniecznością jej budowy na własny koszt. Ważny jest też stan prawny drogi wewnętrznej. W podziale działek powinna już funkcjonować jako działka drogowa. Wraz z zakupem działki budowlanej powinniście otrzymać również udział w drodze dojazdowej, stając się jej współwłaścicielem. Zdarza się jednak, że sprzedający pozostaje właścicielem drogi, przekazując nabywcom prawo użytkowania. W tej sytuacji koniecznie zadbajcie o wpis w akcie notarialnym, mówiący o bezpłatnym użytkowaniu. W przyszłości uniemożliwi to właścicielowi ewentualnego pobierania opłat za korzystanie z dojazdu.

Ukształtowanie działki

Wybierając działkę, zwróćcie uwagę nie tylko na jej kształt i wielkość. Bardzo ważne jest również ukształtowanie. Bardzo nierówna działka pochłonie dużo środków już na samym etapie przygotowawczym do budowy. Wszelkie prace ziemne są kosztowne. Problemem może być również duży spadek działki w jedną ze stron. Pamiętajcie, że nietypowo ukształtowana działka wymusi na was konieczność budowy kosztownego nasypu lub dostosowania do ukształtowania terenu budynku, co z reguły jest jeszcze droższe. Najlepszą do zagospodarowania, jest działka płaska, bez przewyższeń, nieobniżona w stosunku do istniejącej drogi.

Warunki gruntowe i wodne

Jeszcze jedną, bardzo istotną kwestią przed zakupem działki, są jej warunki gruntowe i wodne. Zdarza się, że na danej działce występują grunty słabonośne. Koszt budowy w takich warunkach jest bardzo wysoki, a w skrajnych przypadkach może przewyższać koszt budowy całego domu. Fakt istnienia w pobliżu domów nie daje wam gwarancji. Warunki geologiczne czasem zmieniają się na przestrzeni kilku, czy kilkunastu metrów. Ważna jest również wysokość zwierciadła wód podziemnych. Wysoki stan wód może uniemożliwić, np. budowę piwnicy, może również utrudnić budowę domu bez podpiwniczenia, a także wymusi stosowanie dodatkowych, kosztownych izolacji. Przed kupnem działki należy więc zlecić badania geologiczne.

Podsumowanie

Kupno działki jest bardzo dużą inwestycją. Mając wybraną „idealną” działkę, zawsze należy się jej przyjrzeć i sprawdzić co się da. Powyższy artykuł z pewnością nie wyczerpuje tematu, ale pokazuje od czego warto zacząć. W razie pytań zapraszamy do kontaktu.